Glossar
Wer sich mit dem Bauen ohne Land beschäftigt, stösst immer wieder auf Fachbegriffe. Um ein gemeinsames Grundverständnis zu schaffen, erklären wir Sie Ihnen sehr gerne.
A
Anrechenbare Gebäudefläche
Als anrechenbare Gebäudefläche bzw. auch Gebäudegrundfläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie. Projiziert wird dabei auf die Ebene der amtlichen Vermessung, als welche im Normalfall das gewachsene Terrain herangezogen wird. 
Sie entspricht im Normalfall also der Bruttofläche des Erdgeschosses bzw. dem sogenannten Gebäude-«Fussabdrucks» und wird häufig auch als «bebaute Fläche» bezeichnet.
Die anrechenbare Gebäudefläche wird auch «Fussabdruck» genannt.
Anrechenbare Geschossfläche
Für die anrechenbare (Brutto-)Geschossfläche (aGF) werden von der Bruttogeschossfläche eines Gebäudes all jene Flächen abgezogen, die nicht zur Wohn- oder Arbeitsfläche gezählt werden. 
Darunter fallen beispielsweise Balkonflächen, Keller- oder Dachräume, Waschküchen oder Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern. 
Für unseren Potenzialrechner berücksichtigen wir diese Abzüge durch Zuschlagsfaktoren jeweils in Abhängigkeit der Gebäudegrösse. 
Anrechenbare und nicht anrechenbare Geschossflächen werden von behördlichen Vertretern sowie Baugesetzen der Städte und Gemeinden unterschiedlich ausgelegt, wodurch sich eine vorgängige Absprache mit den jeweiligen Institutionen empfiehlt
Wohn- und Arbeitsflächen zählen zur aGF.
Anrechenbare Grundstücksfläche
Zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) gehört ganz Allgemein die in der entsprechenden Bauzone liegende Grundstücksfläche.
Sie ist eine wichtige Bezugsgrösse zur Berechnung der baulichen Dichte (od. Baudichte) eines Grundstücks und daher wesentlich um Ausnützungsziffer (AZ), Baumassenziffer (BMZ) bzw. auch Überbauungsziffer (ÜZ) ausrechnen zu können.
Die aGSF ist eine wichtige Grösse für die Berechnung der Baudichte.
Attikageschoss
Attikageschosse sind auf Flachdächer aufgesetzte, zusätzliche Geschosse, wodurch zusätzliche Wohn- bzw. Nutzfläche generiert werden kann. 
Baurechtlich zählen sie nicht als Vollgeschoss und im Normalfall auch nicht zur Bauhöhe. Sie müssen bei mindestens einer Fassade gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um ein festgelegtes Mass zurückversetzt werden.
In den einzelnen Gemeindes gelten unterschiedlichen Bestimmungen hinsichtlich Abstand zu den Längs- und Breitseiten sowie maximal zulässige Gesamtfläche. 
Ausnützungsreserve
Die Ausnützungsreserve gibt an wie viel baulicher Spielraum sich auf einem Grundstück aktuell befindet. Sie zeigt also die Differenz zwischen möglichem und aktuell vorhandenem Bauvolumen auf. 
Die Ausnützungsreserve ist die Basis um das Verdichtungspotenzial einer Liegenschaft genauer darzulegen.
Ausnützungsziffer
Die Ausnützungsziffer (AZ) ist ein wichtiges öffentlich rechtliches Instrument zur Festlegung der baulichen Dichte eines Grundstücks.
Sie beschreibt das Verhältnis von anrechenbarer Bruttogeschossfläche (anrechenbare Geschossfläche) zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
Ein kurzes Rechenbeispiel: Bei einer Ausnützungsziffer von 0.5 kann man auf eine 600m2 grosse Parzelle ein Haus mit einer Wohnfläche von bis zu 300m2 bauen. Beträgt die Ausnützungsziffer jedoch lediglich 0.25, so darf die Wohnfläche nicht grösser als 150 m2 sein.
Je höher die Ausnützungsziffer, desto mehr baulichen Spielraum findet sich auf dem Grundstück – und umso wertvoller ist dieses. Die zonengerechte Ausnützungsziffer (AZ) findet man im Baureglement der Gemeinde, in welcher sich das Grundstück befindet.
B
BZO (Bau- & Zonenordnung)
Bau- & Zonenordnungen (BZOs) legen die kommunalen Rahmenbedingungen (d.h. auf Gemeindeebene) hinsichtlich der Dichte & Nutzung der jeweiligen Bauzone fest, indem sie unter anderem Nutzung, Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer, Vollgeschosszahl, zulässige Gebäudelänge und -abstände definieren.

Siehe auch: Baureglement
Bauhöhe
Die Gemeinde kann die zulässige Höhe eines Gebäudes auf drei Weisen bestimmen: durch Festlegung der Gesamthöhe in Metern, der Fassadenhöhe in Metern oder über die Geschosszahl.
a Gesamthöhe, b Fassadenhöhe, c Geschosszahl
Bauliche Dichte
Die Baudichte beschreibt das Verhältnis von bebauten zu unverbauten Bereichen im Siedlungsraum und beeinflusst damit den spezifischen baulichen Charakter eines Gebietes. In der Schweiz wird sie mit den öffentlich-rechtlichen Instrumenten der Ausnutzungsziffer (AZ) bzw. der Baumassenziffer (BMZ) geregelt. Indirekt können auch Überbauungs- (ÜZ) oder Freiflächenziffer (FFZ) sowie Bestimmungen zu Höhe und Abständen von Gebäuden das Mass der baulichen Dichte umschreiben.
Grundsätzlich kommt in einer Bauzone jeweils nur eine Dichteziffer zur Anwendung.
Zu unterscheiden ist der Begriff der Baudichte von jenem der Nutzungsdichte.
Baumassenziffer
Die Baumassenziffer (BMZ) ist ein wichtiges öffentlich rechtliches Instrument zur Festlegung der baulichen Dichte einer Bauzone. Sie beschreibt das Verhältnis von oberirdischem Gebäudevolumen (Bauvolumen) zu anrechenbarer Grundstücksfläche.

 
Ein kurzes Rechenbeispiel: Bei einer Ausnützungsziffer von 2 kann man auf eine 300m2 grosse Parzelle ein Bruttovolumen von 600m3 verbauen. Beträgt die BMZ jedoch lediglich 1, so darf das Gebäude nicht mehr als 300m3 Volumen haben.

Je höher die Baumassenziffer, desto mehr baulicher Spielraum findet sich auf der Liegenschaft – und umso wertvoller ist diese. Die zonengerechte Baumassenziffer findet man im Baureglement der Gemeinde, in welcher sich die Liegenschaft befindet.

Baureglement Gemeinde
Das Baureglement definiert auf kommunaler Ebene (Gemeindeebene) die Anforderungen an die Bauten und Anlagen und legt die einzuhaltenden Baumasse fest (z.B. Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudehöhen, Geschosszahl, Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer). Es wird im Normalfall mit einem zugehörigen Zonenplan erlassen.
Bauzone
Bauzonen bezeichnen laut RPG (Schweizer Raumplanungsgesetz) Flächen, welche sich für eine Bebauung eignen, bereits weitgehend überbaut sind oder voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt und erschlossen werden. Bauen innerhalb dieser Zonen ist grundsätzlich zulässig.  

Wir ziehen für unsere Potenzialanalyse die kommunale Bauzone heran, auf welcher sich eine Liegenschaft befindet. Diese wird auf Gemeindeebene definiert und in kommunalen Nutzungsplänen festgehalten. Die kommunale Bauzone liefert uns die Rahmenbedingungen in Bezug auf Nutzung, bauliche Dichte sowie weitere rechtliche Vorgaben.
Bauzonen bezeichnen - im Gegensatz zu beispielsweise Landwirtschaftsflächen oder landschaftlichen Schutzzonen - Flächen, die grundsätzlich für eine Bebauung vorgesehen sind.
Bruttogeschossfläche
Mit der Bruttogeschossfläche (BGF), wird in der Schweiz die Summe sämtlicher Grundflächen aller über- und unterirdischen Ebenen eines Gebäudes bezeichnet. In der Regel lässt sich die BGF relativ einfach ermitteln, indem man die Fläche der Aussenmasse aller Geschosse, einschliesslich des Keller und des Dachgeschosses berechnet. Vorhandene Vor- und Rücksprünge an den Aussenflächen des Gebäudes werden bei der Berechnung vernachlässigt. Zur Berechnung der Baudichte und auch für unseren Potenzialrechner ziehen wir die anrechenbare (Brutto-)Geschossfläche heran.
D
Dienstbarkeit
Bei Dienstbarkeiten oder Servituten handelt es sich laut ZGB (schweizerisches Zivilgesetzbuch) um sogenannte «beschränkte dingliche Rechte», die in Bezug auf ein Grundstück eingehalten werden müssen. 

Dienstbarkeiten haben belastende oder berechtigende Wirkung für eine Liegenschaft. Ersteres, indem sie ein Dulden oder Unterlassen beinhalten wie beispielsweise die Verpflichtung eine gewisse Bauhöhe nicht zu überschreiten; zweiteres indem sie zum Beispiel das Recht gewähren einen bestimmten Weg auf einem fremden Grundstück zu nutzen. 

Folglich können Dienstbarkeiten die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich einschränken oder aber stark erweitern. Sie sind daher für die Frage der Machbarkeit einer Immobilienentwicklung zentral und sollten möglichst früh mittels Einsichtnahme im Grundbuch abgeklärt werden.
Eine Dienstbarkeit kann zum Beispiel das Recht gewähren einen bestimmten Weg auf einem fremden Grundstück zu nutzen. Dieses wird im Grundbuch festgehalten.
F
Fassadenhöhe
Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der traufseitigen Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie

Bei Flachdachbauten wird die Fassadenhöhe im Normalfall bis zur Oberkante der Brüstung oder des Geländers gemessen. Bei gestaffelten Baukörpern wird die zulässige Gesamt-, Fassaden- und Traufhöhe für jeden der versetzten Gebäudeteil separat berechnet.

In unserer Analyse stellen wir die aktuelle Fassadenhöhe sowie die mögliche Resthöhe bis zur baurechtlich maximal erlaubten Gebäudehöhe dar.

Firsthöhe
Die Firsthöhe ist der Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dach- bzw. der Firstkonstruktion und dem lotrecht darunter liegenden Niveaupunkt des gewachsenen Terrains.
 
Unter dem Begriff „Dachkonstruktion“ sind beispielsweise die Dachsparren oder eine das Dach tragende bzw. bildende Beton- oder Metallkonstruktion (Tragkonstruktion) ohne Dachhaut und ohne Wärmedämmung zu verstehen.
Bei gestaffelten Baukörpern wird die zulässige Firsthöhe für jeden der versetzten Gebäudeteile separat berechnet.

Liegt ein Giebeldach vor, ist der Dachfirst die Schnittkante zweier aufeinander treffender Dachflächen und verläuft waagrecht. 
Freiflächenziffer
Die Freiflächenziffer ist das Verhältnis von unbebauter Bodenfläche (versiegelt und unversiegelt) zu anrechenbarer Grundstücksfläche.

Die Freiflächenziffer wird im Zuge der IVHB (Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe) durch die Grünflächenziffer ersetzt.
G
Gebäudeklasse nach EUROSTAT-Klassifikation
Soweit aufgrund der verfügbaren Informationen möglich, sind die Gebäude im Eidgenössische Gebäude und Wohnungsregister (eidg. GWR) zur grösseren Detaillierung des Merkmals «Gebäudekategorie» nach den EUROSTAT- Kriterien in eine der 21 Klassen des Hochbaus zugeteilt. Kategorien umfassen beispielsweise: Wohngebäude, Nichtwohngebäude, Gebäude des Verkehrs- und Nachrichtenwesens, Industrie & Lagergebäude uvm. 
Beispiele für Gebäudeklassen: Wohngebäude (a), Nicht-Wohngebäude (b), Industrie-/Lagergebäude (c)
Gesamthöhe
Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain

In einigen Kantonen wird sie anstelle des Begriffs der Firsthöhe verwendet. 
Gewachsenes Terrain
Als gewachsenes Terrain wird grundsätzlich der bestehende, natürliche Terrainverlauf bezeichnet.

Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen.
Grundbuchauszug
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register über die Grundstücke eines bestimmten Gebietes. Über die Grundbuchämter ist die Einsichtnahme in die Unterlagen möglich. Die dabei herausgegebene Abschrift wird als Grundbuchauszug bezeichnet. 

Dieser umfasst alle Informationen, die im Grundbuch zu einem Grundstück eingetragen wurden wie Grundstücksfläche, Parzellennummer, Eigentums- und Wohnverhältnissen sowie Belastungen durch Dienstbarkeiten, Hypotheken oder weitere Grundpfandrechte. 
Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche umfasst die katastermässige Grösse eines Grundstücks. In vielen Fällen ist das gesamte Grundstück als Bauland definiert. Ausnahmen sind z.B. Parks, Schutzgebiete, Landwirtschaftszonen und Waldzonen.

 
Siehe auch: anrechenbare Grundstücksfläche.

Grünflächenziffer
Die Grünflächenziffer (GZ) ist ein öffentlich rechtliches Instrument zur Festlegung der baulichen Dichte eines Grundstücks.
 
Die Grünflächenziffer ist das Verhältnis von «natürlicher» bzw. bepflanzter Bodenfläche (anrechenbare Grünfläche) zu anrechenbarer Grundstücksfläche

Eine GZ von 0.67 bedeutet daher für ein 600m2 grosses Grundstück, dass mindestens 400m2 davon unversiegelt bzw. begrünt sein müssen.

Damit bestimmt sie den unüberbaubaren Anteil des Grundstücks, der unversiegelt bleiben muss und erfüllt damit für die Siedlungsgestaltung und – zu einem gewissen Grad auch – für die Siedlungsökologie eine wichtige Rolle.
M
Makrolage
Die Makrolage beschreibt den geographisch abgegrenzten Teilmarkt, in welchem sich eine Immobilie befindet. 

Üblicherweise handelt es sich dabei um die Stadt oder Region, in der die Liegenschaft gelegen ist. Berücksichtigt werden beispielsweise Faktoren wie Wirtschaftstärke der Region, geplante Entwicklungsprojekte in der Umgebung, das Vorhandensein wichtiger Infrastrukturknotenpunkte, Steuer & Preisentwicklung der betrachteten Region sowie Zuzugsqualität. 

Da die Makrolage auf den Marktwert einer einer Liegenschaft Einfluss nimmt, spielt sie beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle.
Mikrolage
Die Mikrolage beschreibt die nähere Umgebung einer Immobilie. 

Wichtige Aspekte sind zum Beispiel die verkehrstechnische Anbindung und das Vorhandensein alltäglicher Infrastrukturen wie beispielsweise Geschäfte, Bildungs- oder Freizeiteinrichtungen. Ebenfalls eine Rolle spielen Lärm- oder Geruchsemissionen, das Strassenbild sowie die Bevölkerungsstruktur der unmittelbaren Nachbarschaft. 

Da die Mikrolage den Marktwert einer einer Liegenschaft mitbestimmt, spielt sie beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle.
N
Nutzungsdichte
Nutzungsdichte steht für das Verhältnis von Einwohnern und Beschäftigten pro Hektare Bauzone

 Bei einer sogenannten Innenentwicklung oder «Verdichtung» wird eine höhere Nutzungsdichte eines Gebietes angestrebt. Dies muss nicht zwangsläufig mit einer höheren baulichen Dichte einhergehen. 
P
Parzellennummer
Mit Hilfe der Parzellennummer ist einer Parzelle eindeutig ein Stück Land innerhalb einer Gemeinde zugeordnet. 

Mit Hilfe der Parzellennummer können Ämter, wie das Bau- oder Katasteramt, die Grundstücke entsprechend verwalten und diesen Informationen zuordnen. Sie ist unter anderem im Grundbuch vermerkt.
Potenzialanalyse
Ganz allgemein bezeichnet die Potentialanalyse die strukturierte Untersuchung des Vorhandenseins bestimmter Eigenschaften mit dem Ziel handlungsorientierte Möglichkeiten aufzuzeigen.

 
Der Raumpioniere-Algorithmus im Konkreten zeigt anhand von Verdichtungspotenzial, Optimierungsdruck und Verdichtungsscore die Entwicklungsmöglichkeiten einer Liegenschaft auf. Dabei bewertet das Verdichtungspotenzial den Spielraum zu einem baurechtlich zulässigen Zielzustand («Potenzial»), der Optimierungsdruck den vorhandenen Ist-Zustand («Bestand») und der Verdichtungsscore die beiden Werte in Kombination. Insgesamt liefern die drei Werte eine wichtige Entscheidungsgrundlage um den Kauf/Verkauf oder die Entwicklung einer Liegenschaft in Erwägung zu ziehen.

Bei Einfamilienhäusern kann es sich zum Beispiel lohnen, wertsteigernd in das Haus zu investieren, um es danach mit Gewinn zu verkaufen. Bei älteren Häusern mit grossem Umschwung und grosser Ausnützungsreserven kann sich hingegen eine gezielte Sanierung inkl. Erweiterung oder gar ein Ersatzneubau lohnen.
Projektphasen
Bei den Raumpionieren gliedern wir Projekte in vier wesentliche Phasen, in denen die Schwerpunkte der Projektsteuerung dem Projektverlauf entsprechend wechseln und wichtige Meilensteine zu definieren und zu erreichen sind. 

Es sind dies: Initiierung, Planung, Realisierung, Nutzung.
R
Regelbauweise
Die Regelbauweise wird im Baureglement von der jeweiligen Gemeinde festgehalten und bestimmt, wie im Regelfall in einer bestimmten Bauzone gebaut werden darf. 

Darunter fallen beispielsweise die zulässige Zahl an Vollgeschossen, die Ausnützungsziffer und die Nutzungsart.

Für Situationen, die eine besondere über die reguläre Nutzungsplanung hinausgehende Regelungen bedürfen, können sogenannte Sondernutzungspläne erlassen werden. 
S
Sanierung
Ziel einer Sanierung ist es möglich nachhaltig die Energiekennwerte durch Änderung der energetischen Eigenschaften der Gebäudehülle und der Gebäudetechnik zu verbessern, Abnutzungserscheinungen hinsichtlich Nutzbarkeit und Gebäudesicherheit zu optimieren sowie die Gebäudeorganisation auf veränderte gesellschaftliche Bedürfnisse abzugleichen.


Sanierungsdruck
Der Sanierungsdruck gibt grundsätzlich Auskunft wie notwendig und daher auch wie wahrscheinlich eine umfassende Renovation eines Gebäudes aufgrund seines aktuellen Bauzustandes ist.

 
Unsere Abschätzung des aktuellen Sanierungsdruckes eines Gebäudes basiert auf einem statistischen Modell und auf öffentlich rechtlichen Daten. Dabei berücksichtigen wir spezifische Eigenschaften des gewählten Objekts, wie beispielsweise Gebäudealter oder Gebäudetyp, sowie geografische Lage und die lokale Sanierungsdynamik.
T
Traufhöhe
Die Traufhöhe ist der Höhenunterschied zwischen dem ausgemittelten gewachsenen Terrain bei der entsprechenden Fassadenlinie und der Unterkante der Dachtraufe (Tropfkante am Dach).
 
Bei gestaffelten Baukörpern wird die zulässige Traufhöhe für jeden der versetzten Gebäudeteile separat berechnet.

V
Verdichtungspotenzial
Das Verdichtungspotenzial bezeichnet die baurechtlich noch vorhandene Möglichkeit der verbesserten Ausnutzung einer vorliegenden Parzelle.
 
Unser Raumpioniere Algorithmus liefert eine Erstabschätzung des Verdichtungspotenzials in Bezug auf die Aspekte Gebäudevolumen, Geschossigkeit und Fassadenhöhe, indem wir den aktuellen Zustand des Gebäudes mit den diesbezüglich baurechtlichen Möglichkeiten innerhalb der Regelbauweise abgleichen.

Wird das Verdichtungspotenzial ausgeschöpft resultiert das in einer höheren Baudichte des Grundstücks. Wenn eine bauliche Verdichtung – also mehr Wohneinheiten pro Fläche - mit einer Erhöhung der Einwohnerzahl einhergeht, spricht man von einer Verdichtung. Diese garantiert längerfristig einen schonenderen Umgang mit unserer Landschaft und somit eine nachhaltigere und zukunftsorientierte Siedlungsentwicklung.

Verdichtungspotenzial in Bezug auf Geschossigkeit (a), Gebäudehöhe (b) und Volumen (c). 
Verdichtungsscore
Um das Verdichtungspotenzial bewertbar und innerhalb unterschiedlicher Grundstücke einfach vergleichbar zu machen, haben wir Raumpioniere einen Verdichtungsscore entwickelt. 

Er bewertet die Liegenschaft auf Basis des Sanierungsdrucks, der Ausnützungsreserven, der Parzellengrösse sowie der ÖV-GüteklasseJe höher er ist, desto grösseres Entwicklungspotenzial besteht auf einer bestimmten Parzelle.

Vollgeschoss
Vollgeschosse sind sämtliche Geschosse von Gebäuden mit Ausnahme von Unter-, Dach- und Attikageschossen. 

Gemeinden können für jede Bauzone eine minimale oder maximale Vollgeschosszahl festlegen.
Ö
ÖREB
Der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) ist ein Informationssystem über gesetzliche Grundlagen und behördliche Erlasse, die auf ein Grundstück wirken. Er ergänzt das Grundbuch, das die privatrechtlichen Einschränkungen enthält. 

Der ÖREB-Auszug einer Parzelle ist somit ein wichtiges Dokument, wenn es um die Ersteinschätzung eines Grundstücks geht. Mögliche Eigentumsbeschränkungen können nebst den baurechtlichen Auflagen beispielsweise ein Wald- oder Gewässerabstand, oder aber auch Denkmalpflegerische Auflagen sein.
ÖV-Güteklasse
Die ÖV-Güteklassen geben an wie gut ein Gebiet mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist und ermöglichen dadurch, Standorte zu identifizieren, die durch ihre gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr ein hohes Potenzial als Entwicklungsschwerpunkte aufweisen.
Ü
Überbauungsziffer
Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist ein wichtiges öffentlich rechtliches Instrument zur Festlegung der baulichen Dichte eines Grundstücks.

 
Sie beschreibt das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Sie legt daher die Fläche fest, die maximal entstehen darf, wenn alle Gebäudeteile auf den Boden projiziert würden oder wenn das Gebäude als Ganzes durch den Boden gestanzt würde. Dies ergibt den sogenannten «Fussabdruck» des Gebäudes. 

Ein kurzes Rechenbeispiel: Bei einer Überbauungsziffer von 0.125 darf auf einer 600m2 grossen Parzelle ein Haus mit einem Fussabdruck von 75m2 gebaut werden.
Alles unklar? Sie haben den gesuchten Begriff nicht gefunden, finden unsere Erklärung nicht schlüssig oder haben einen Tipp für uns Raumpioniere?
Kontaktieren Sie uns