Wie bestimme ich den Wert von Liegenschaften?
Die Bewertung von Immobilien kann durch die Kapitalisierung erwarteter Nettoerträge erfolgen. Dabei beschreibt der Kapitalisierungssatz das Verhältnis von Kapitalwert zu Nettoertrag. Man spricht von Annuitäten, wenn gleichbleibende Nettoerträge erwartet werden.
Kapitalisierung – Was genau ist das?
Die Kapitalisierung ist eine Methode zur Ermittlung des Immobilienwerts, indem die prognostizierten zukünftigen Nettoerträge der Immobilie auf einen Barwert reduziert werden. Sie ist insbesondere bei der Bewertung von Anlageimmobilien wie Wohn- und Geschäftsgebäuden üblich.
Definition des Kapitalisierungssatzes
Der Kapitalisierungssatz ist ein Prozentsatz, der zur Berechnung des erwarteten Ertrags einer Immobilie herangezogen wird. Er wird durch die Division der Nettobetriebskosten der Immobilie durch ihren Marktwert oder den prognostizierten Verkaufspreis bestimmt und stellt eine Erwartung der Rendite dar. Dazu ein einfaches Beispiel: Angenommen, eine Immobilie generiert jährliche Nettoerträge von CHF 100’000 und weist einen Kapitalisierungssatz von 5% auf – dann wäre der Wert der Immobilie CHF 100’000 CHF / 0,05 = CHF 2'000’000.
Die Kapitalisierungsmethode ist ein effektives Werkzeug zur Bewertung. Dabei sollte jedoch sorgfältig berücksichtigt werden, welche expliziten und impliziten Annahmen in die Berechnung einfliessen. Werden diese Überlegungen angemessen berücksichtigt und formalisiert, lässt sich die Berechnungsformel erweitern und es können aussagekräftige Werte generiert werden. Eine vollständige Formalisierung kann aber schnell komplex werden. Allerdings ist dies jedoch oftmals nicht notwendig. Der Vorteil dieser Methode besteht gerade in der Vereinigung von einfacher Mathematik und intuitiven Überlegungen.
Der Umgang mit präziser Methodik und Intuition ist ein Spezialgebiet, auf dem wir Raumpioniere jedoch zuhause sind.
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Tamás Kiss
Creative Director
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