Welche Methoden werden in der Schweiz zur Bewertung von Immobilien angewandt?
Bewertungstechniken sind in der Praxis ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienmarktes. Und zwar bieten sie einen ersten nachvollziehbaren Anhaltspunkt für den Wert einer Immobilie, der sowohl für Käufer als auch Verkäufer relevant ist.
In der Schweiz kommen dabei verschiedene Methoden zur Anwendung:
· Vergleichswertverfahren: Die Datengrundlage dieses Verfahrens sind die Preise ähnlicher Immobilien in der gleichen Region. Dieses Verfahren ist besonders nützlich für Wohnimmobilien in Gebieten, in denen viele ähnliche Immobilien gehandelt werden. Entsprechend wird dieser Ansatz vornehmlich für Wohnimmobilien in urbanen Gebieten mit vielen vergleichbaren Objekten eingesetzt.
- Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren schätzt den Wert einer Immobilie auf Grundlage der Kosten für den Grundstückserwerb und den Neubau des Gebäudes, abzüglich einer Abschreibung für Alter und Abnutzung. Diese Methode ist nützlich, wenn es wenig oder keine vergleichbaren Immobilien gibt, beispielsweise bei einzigartigen Eigenschaften oder in ländlichen Gebieten.
- Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren basiert auf der Rendite, die eine Immobilie voraussichtlich erwirtschaften wird. Es wird hauptsächlich bei Anlageimmobilien angewendet, wie zum Beispiel bei Mietshäusern oder Geschäftsimmobilien.
Die Wahl der passenden Methode zur Immobilienbewertung hängt stark von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab. Bei jedem Ansatz werden explizit oder implizit Dutzende von Faktoren berücksichtigt, mit der jede Methode wieder unterschiedlich umgeht. Grundsätzlich können diese Faktoren bei einer Vielzahl von Vergleichsdatenpunkten besser eingeschätzt werden. Trotzdem kann es selbst bei vielen Datenpunkten zu systematischen und unerwarteten Verschiebungen kommen – eine Tatsache, die sich in der Vergangenheit immer wieder gezeigt hat.
Die Bewertungsmethoden nehmen in der Regel den Standpunkt eines Marktpreismodells ein und berücksichtigen das Entwicklungspotenzial sowie individuelle Situationen nur begrenzt. Aus diesem Grund sollten drei Dimensionen fallweise genau geprüft werden: Die impliziten Annahmen bei der Schätzung, das Entwicklungspotenzial der Liegenschaft sowie die persönliche Situation der beteiligten Parteien.
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Severin Vatrella
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